Evimin Değeri Nedir ?

Herkes evinin değerinin ne olduğunu merak eder çünkü gayrimenkul en önemli yatırımlardan biridir. Peki bir kişi evinin değeri nasıl hesaplayabilir ? Veya bir evin ileride ne kadar değerleneceğini öğrenmek mümkün müdür ? Evimin değeri nedir ? Evimin değerini nasıl hesaplayabilirim ?

Bir Evin Değeri Nasıl Hesaplanır ?

Gayrimenkulde en fazla kullanılan yöntemlerden biri “Satış Karşılaştırması Yaklaşımı” yöntemidir. Bu yöntemde amaç evinizin değerinin o muhittedeki diğer evlerin satış fiyatlarıyla karşılaştırılmasıdır. Bir çok yatırımcı uzun süre bir bölgedeki satış trendlerini inceleyerek değerlendirme yapmayı uygun bulur.
Bu yöntemde evin özellikleri fiyatlandırılır. Örneğin, en temel özellik olan metrekare tüm dünyada yatırımcıların fiyatlandırmada kullandığı en yaygın niteliktir. Eğer 120 metrekare büyüklüğündeki beş evin bir metrekaresi bu bölgede 50 TL civarında kiralanıyorsa yatırımcı bu bölgedeki benzer evlerin getirisinin 6000 TL olduğunu hesaplar ve buna göre aklında bir satış fiyatı biçer.
Genellikle Türkiye’de bir evin değeri hesaplanırken yıllık kira bedeli çarpı 20 sene baz alınır. Yani 6000 TL kira getirisi olan bir ev yaklaşık 1.4 milyon TL etmektedir. Tabi ki bu tekniğin ne kadar sağlıklı olduğu tartışmaya açık bir konudur. Ama bu yöntem çok yaygın kullanılmaktadır. Etrafa sorarak bir eve fiyat biçmek aslında o evin gerçek değerini yansıtır mı ? Bu gerçekten evimin değeri için en uygun yöntem midir ?

Sermaye Varlıkları Fiyatlandırma Modeli

Bir evin değerini hesaplamada kullanılan bir başka yöntem de “Sermaye Varlıkları Fiyatlandırma” modelidir. Bu yöntemde risk ve fırsat maliyeti gayrimenkul değerlendirmesinde kullanılır. Bu model, kira gelirinden elde edilen potansiyel yatırım getirisini inceler ve hazine bonosu veya gayrimenkul yatırım ortaklığı gibi gayrimenkul yatırımlarının alternatif biçimleri gibi risk taşımayan diğer yatırımlarla karşılaştırır. Kısacası, risksiz veya garantili bir yatırımın beklenen getirisi, kira gelirinden elde edilecek yatırım getirisini aşarsa, sadece kiralık mülkiyet riskini almak için mali açıdan mantıklı değildir. Riskle ilgili olarak gerçek mülk kiralamanın doğasında olan riskleri göz önünde bulundurur. Mesela bölgede suç oranı fazlaysa bu riski doğal olarak artırır. Eski bir mülkü kiralamanın ev sahiplerine daha fazla bakım masrafları çıkaracağı bir risk konusudur. Sonuç olarak bu modelde amaç riskleri toplamak ve toplam riski fiyata yansıtmaktır.

Gelir Yaklaşımı Modeli

Eğer piyasadaki yatırım araçlarının evin kira bedelinden daha yüksek getirisi varsa bu evi satın almak pek de doğru bir karar olmayabilir. Yukarıdaki örnekten yola çıkacak olursak, 6000 TL kira getirisi olan bir eve 1.4 milyon TL vermek mi daha mantıklıdır yoksa bu parayı başka bir yatırım aracında değerlendirmek mi ? 1.4 milyon TL’nin aylık getirisinin (%9.25 faiz oranı ile) 9200 TL olduğunu düşünecek olursak pek de mantıklı olmayabilir. Tabi insanlar genellikle kira artı mal varlığı olarak duruma baksa da bazı yatırımcılar için nakit para bulundurmak daha akıllıca olabilir.
Birçok yatırımcı paranın bugünkü net değerininin nasıl hesaplandığını bilir. Gayrimenkulede de uygulanan bu kavram aynı zamanda iskonto edilmiş nakit akışı olarak da bilinir. Gelecekte kazanılan TL, enflasyona oranla deflasyon riskine maruz kalacaktır ve doğal olarak bir kayıp söz konusu olacaktır.

Evimin Değerini Nasıl Öğrenebilirim ?

Peki bu bilgiler doğrultusunda evimin değerini nasıl hesaplayabilirim ? Zingat.com, Sahibinden.com veya Hürriyet Emlak gibi emlak sitelerinden sizin evinizin benzer özelliklerini taşıyan aynı muhittedeki evlerin fiyatlarını çıkarın. Böylelikle yaşadığınız bölgedeki fiyatlar hakkında bir fikir sahip olacaksınız. Zingat.com Reidin verisini kullanarak daha detaylı bölge raporları sunuyor. Bu raporlardaki fiyatlarla ne kadar örtüştüğü kontrol edin ve evinizin değerini bu çerçevede pozisyonlayın.